Генеральному директору

ООО «УК «Экосервис»

Тинюкову В.А.

От Председателя ТСН «Наш Дом-11» и собственника кв.340

Марьиной Е.В.

Претензия №8 О ненадлежащем оказании услуг

Вчера 17.10.2019г (заявка №539), как и 13.10.2019г была поставлена ненадлежащего качества вода (мутная, с запахом) жителям дома 11 и до сих пор 18.10.2019г.

Прийти зафиксировать факт некачественной воды УК Экосервис отказалась.

Я, как потребитель и члены моей семьи были лишены воспользоваться водой в данной период, поставляемой УК «Экосервис».

Данная проблемы в течение всего года не решается и пути решения от УК для собственников не предлагаются.

Напоминаю, в соответствии с:

• Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года, отклонение состава и свойств холодной воды от требований, установленных санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества. СанПиН 2.1.4.1074-01», утвержденными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 26.09.2001г., не допускается.
• Закону «О защите прав потребителя»
• Статья 4. Качество товара (работы, услуги)
• Статья 7. Право потребителя на безопасность товара (работы, услуги).
• Федеральный закон Российской Федерации от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
• Статья 19. Санитарно-эпидемиологические требования к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению
• 1. Питьевая вода должна быть безопасной в эпидемиологическом и радиационном отношении, безвредной по химическому составу и должна иметь благоприятные органолептические свойства.
•  2. Организации, осуществляющие … холодное водоснабжение с использованием централизованных систем … холодного водоснабжения, обязаны обеспечить соответствие качества … питьевой воды указанных систем санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Исполнитель в лице УК Экосервис обязан предоставить потребителю услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, а также информации об услугах, предоставляемых исполнителем. Потребительские свойства и режим предоставления услуг должны соответствовать установленным нормативам: по холодному водоснабжению - гигиеническим требованиям по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. В связи с этим, выполнение работ для устранения указанного нарушения не требует дополнительного финансирования со стороны собственника.

Следовательно, ООО «УК Экосервис» на периодической основе предоставляет ненадлежащего качества услуги, а именно некачественную воду жителям.

ПРОШУ:

• Создать приказ и разработать Положение, Порядок либо Доп. соглашения к договору управления об компенсации жителям дома 11 в виде перерасчете за ХВС на размер платы суммарно за каждый день предоставления услуги ненадлежащего качества.
• Внести свои предложения по решению вопроса на Общем Собрании Собственников 27.10.2019г
• Предоставить письменный аргументированный ответ по решению проблемы - предоставление услуг подача воды ненадлежащего качества, ваши меры по компенсации жителям.
• Произвести перерасчет компенсации ХВС, исходя из среднего потребления в предыдущем периоде для каждого собственника, а не по счетчикам, т.к. вода ненадлежащего качества не используется в данные периоды.

Следует отметить, что перерасчет производится на период от начала нарушения до окончания периода некачественной поставки. Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:

• a) со дня подписания потребителем (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг, оформляемого в порядке, определенном пунктами 67-69 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам»;
• 6) c момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим лабораторным анализом.

Р.S. Просьба не ссылаться и не перекладывать ответственность за некачественные услуги на поставщика ООО ТВС, т.к. вода от поставщика поступает до узла входа в котельную, а дальше за подачу и качество воды отвечает УК Экосервис!

Фото и видео во вложении.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Генеральному директору

ООО «УК «Экосервис»

Тинюкову В.А.

От Собственника и

Председателя ТСН «Наш Дом-11»

Марьиной Е.В

Претензия №2 от 23.07.2019г

О повышение размера оплаты услуг на ремонт и содержание

 Я, Марьина Екатерина Владимировна, являюсь собственников квартиры по данному адресу: МО, Пос. Зеленый, ул. Школьная 11, кв.340, а также как Председатель ТСН "Наш Дом-11" выявлено с Вашей стороны ООО УК "Экосервис" (ИНН 5012047813) нарушение, а именно это увеличение размера оплаты на содержание и ремонт. 

 С 1 августа 2019г. Вы повесила информационное письмо о повышение тарифа с 35,02р до 39,44р/1кв.м. ,ссылаясь на Постановление Богородского городского округа МО от 11.07.19г №2187 о внесение изменений № 3038 «Об утверждении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также для собственников помещений, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, на территории Богородского городского округа».

Считаю нарушение, претензии т.к.:

1.         УК ссылается на рекомендованный тариф в Постановление, при этом не учитывает мнения собственников, не было проведено общего собрания собственников со стороны УК, а устанавливают тарифы в одностороннем порядке, что нарушает закон ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

2.         Наш дом не муниципальный, договоров социального найма нет

3.         Не выполняет п.3.2.4 договора управления №130/340 от 06.12.2017г между мной как собственником и УК, где четко прописано: «ежегодно готовить предложения общему собранию собственников помещений по установлению на след. год размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома МКД на основании перечня работ и услуг и сметы расходов к нему на предстоящий год путем проведение общего собрания собственников……» Общего собрания собственников не проводилось сотрудниками УК «Экосервис» по данному вопросу! Собраний с вашей стороны вообще не проводилось с 2017г вашей!

4.         Также Вас неоднократно уведомляли, что было проведено инициаторами общее собрание собственников Протокол №1 от 27.05.2019г. (протокол во вложении), где было:

•          Утверждено создание ТСН, как способ управления и контролирующий орган – 100%.

•          Установлен и утвержден тариф на содержание и ремонта дома №11 =  35,02р/кв.м. с 01.07.2019г., что данный факт ООО УК «Экосервис» категорически игнорирует, хотя ей неоднократно высылались уведомление и сам и тариф.

Следовательно, рекомендованный тариф в Постановлении от органов местного самоуправления не может быть применим к нашему дому!

5.         ООО УК «Экосервис» не предоставили экономических обоснований, калькуляции, смет на повышение тарифа на 4,42р/кв.м. (12,7%), что выше ставки инфляции по ЦБ (июнь 4,7%) на 8%, что считаем умышленное завышение размера на услуги УК, тем самым УК нарушает права собственников.

Нарушаются ООО УК «Экосервис» статьи Закона:

•          Приказ Госстроя о тарифе от 28.12.2000 N 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда"

•          ЖК РФ Статья 156. Размер платы за жилое помещение

•          Оплата за содержание и ремонт в жилом помещении является итогом договоренности между сторонами договора управления МКД. УК не имеет права в одностороннем порядке (не проведя согласование с собственниками жилья) заниматься установлением или изменением тарифов. Данные требования закреплены в положениях Постановления ФАС СЗО от 17 декабря 2009 года по делу № А66-5611/2009.

•          Согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ, квартплата утверждается на собрании собственников жилья, и управляющая компания не имеет права самостоятельно повышать тарифы.

Требую, как собственник и как Председатель ТСН:

1.         Предоставить экономические обоснования, калькуляцию статьей расходов, смету в соизмеримости повышение размера оплату услуг УК

2.         Провести общее собрания собственников согласно ЖК РФ с повесткой: о повышение размеров оплаты на Ваши услуги.

 Прошу Вас дать обратную связь по e-mail: [email protected], а также продублировать ответ на сайте ГИС ЖКХ.

Р.S Также Вам напоминаю действующие судебные процессы не отменяют работу ТСН и не дают Вам право бездействовать и игнорировать мнения собственников, факт существования ТСН. Тем более Вы не являетесь прямым истцом в суде, значит должны работать с тем, что есть на данный момент.

Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление  имуществом  дома.  Такая система управления отличается от прямого контроля, когда все решения принимает собственник и несет за них ответственность. Управляющая компания нередко не несет никакой ответственности, либо несет, но в ограниченном объеме. Поэтому прежде чем обращаться в такую организацию следует изучить особенности такого способа управления. 

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует не только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы. 

Получаемые деньги идут на благоустройство дома. 

В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы. При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать. - Читайте подробнее на 

В первом случае управляющая компания создает систему управления, по которой будет работать предприятие. В данном случае управляющая компания - образец того, каким должно быть управление предприятием в дальнейшем. Во втором работа управляющей компании сводится только к поиску средств для покрытия текущих долгов и только потом на развитие предприятия. При этом работать они должны совместно с собственником для спасения предприятия. За исключением этих двух случаев услуги управляющих компаний приведут только к нежелательным расходам, снижению качества и скорости принимаемых решений. Управляющие компании выполняют важную роль в процессе управления предприятиями, занимающимися не только в сфере жилищно-коммунального хозяйства, но и в других областях предпринимательской деятельности. Несмотря на недостатки, в некоторых случаях найм управляющей компании – это единственный способ поправить ситуацию. 

BusinessMan.ru: https://businessman.ru/upravlyayuschaya-kompaniya---eto-chto-takoe.html

5 фактов, которые нужно знать об управляющей компании

https://www.gdeetotdom.ru/articles/2033914-2014-10-14-5-faktov-kotoryie-nuzhno-znat-ob-upravlyayuschej-kompanii/

Управляющие компании не пользуются большой любовью у населения. Мы редко обращаем внимание на профессиональную и слаженную работу коммунальщиков – тепло и свет есть, мусор убирают, и ладно! Зато любые недочеты управляющих организаций моментально вызывают шквал народного гнева, особенно, если УК месяцами не торопятся с решением проблем. Тарифы на ЖКХ регулярно растут, и потребители рассчитывают, что качество коммунального обслуживания также будет улучшаться. Полезные факты, которые нужно знать об управляющих компаниях, читайте в нашей статье.

Факт 1. Управляющие компании начнут лицензировать

Плохие управляющие компании должны исчезнуть с рынка. Это – одна из главных целей новой системы лицензирования, которая ждет коммунальные организации с 1 января 2015 года. До мая всем УК придется получить лицензии на право осуществления своей деятельности. Документ будет бессрочным и обойдется в 50 тысяч рублей, но получить его будет не так просто. Чтобы пройти аттестацию УК должна:

• Обладать материально-техническими ресурсами для управления домом
• Не иметь административных взысканий от Госжилинспекции
• Иметь в штате сертифицированного руководителя, который сдал обязательный экзамен Минтруда

Выдачей лицензий займется региональный орган государственного жилищного надзора. Решение о судьбе каждой управляющей организации будет принимать специальная комиссия, на треть состоящая из представителей госорганов. Кроме того, в процессе аттестации будет создан федеральный реестр лицензий УК, в котором потребители смогут найти всю необходимую информацию об управляющей организации, которая претендует на обслуживание их дома. Прежде всего, это сведения о том, за сколько зданий несет ответственность организация, и есть ли у неё штрафы или предписания надзорных органов.

В идеале запуск механизма лицензирования должен очистить рынок услуг ЖКХ от непрофессиональных управленцев. По оценкам специалистов, минимум 10% УК не смогут пройти государственную аттестацию.

Факт 2. Лицензирование УК может стать проблемой

В отличие от чиновников Минтруда, независимые эксперты видят в грядущем лицензировании не только плюсы, но и минусы. Самые скептические прогнозы связаны с коррупционной составляющей этой процедуры – специалисты опасаются, что с рынка как раз исчезнут профессиональные УК, а на их место придут организации, аффилированные с государственными структурами. Иными словами, вместо повышения качества услуг ЖКХ аттестация может убить независимую конкуренцию в коммунальной сфере. Дополнительные расходы в виде вероятных взяток региональным комиссиям при этом автоматически лягут на плечи потребителей. Скорее всего, недобросовестная УК найдет способ заложить их в общедомовые траты или списать иным образом.

Другая проблема связана с обслуживанием зданий в аварийном и предаварийном состоянии. Авторы закона о лицензировании предлагают предусмотреть определенные поблажки для УК, которые решатся работать с ветхим фондом, но на деле эта схема пока не проработана. Если до мая управляющие компании не получат четких условий и дополнительных стимулов, такие дома могут массово остаться без жилконтор – коммерческие организации не захотят рисковать лицензией и брать на себя проблемные объекты.

Третий вопрос, который вызывает опасения у специалистов, - отсутствие какого-либо «переходного периода» при введении лицензирования, а также в момент принудительного лишения УК лицензии. Если руководство жилконторы будут дисквалифицировать и штрафовать по суду, не ясно, что должно мотивировать управляющего не бросить дом на произвол судьбы, а дождаться появления новой УК и аккуратно передать ей дела. Никакого временного специалиста, который мог бы взять на себя ответственность за обслуживание дома на промежуточном этапе, законом не предусмотрено.

Факт 3. Поменять управляющую компанию станет проще

Качество ЖКХ в целом по стране оставляет желать лучшего. В прошлом году граждане отправили в различные инстанции 170 тысяч жалоб на коммунальщиков. В подавляющем большинстве случаев после покупки недвижимости претензии связаны именно с управлением домом – УК разными способами увиливали от выполнения своих обязанностей или работали спустя рукава.

Сейчас, чтобы сменить управляющую компанию, владельцам недвижимости потребуется провести общее собрание. Для этого инициативная группа жильцов должна заранее связаться со всеми соседями, организовать встречу в удобное время в удобном месте и подготовить убедительный перечень нарушений УК - отказ в предоставлении нужных документов или невыполнение указанных в договоре услуг. Если большинство соседей поддержат свержение неугодных коммунальщиков, договор с управляющей компанией может быть расторгнут. Но на деле, как правило, проще дождаться срока окончания действия этого документа.

В ходе реформы ЖКХ и введения лицензий избавиться от недобросовестной УК и заставить коммунальщиков качественно работать, теоретически, станет проще. По задумке Минстроя, процесс аннулирования лицензии будет запускаться в том случае, если по одному дому на управляющей компании «висит» хотя бы 2 административных постановления Госжилинспекции. С этого момента положение УК будет становиться всё более шатким. Однако принципиально, чтобы все предписания жилищных инспекторов были закреплены судебными постановлениями, на этом этапе могут возникнуть непредвиденные коррупционные факторы.

Как только в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными потребителями, органы жилищного надзора вправе подать иск в суд о полном аннулировании лицензии. А виновному руководителю коммунальщиков будет грозить дисквалификация и штраф в 500 тысяч рублей. После того, как коммунальщиков лишат лицензии, жители дома смогут нанять новую УК. Впрочем, Минстрой предлагает оставить за собственниками жилья право вето на отзыв сертификата в случае, если они готовы дать жилконторе еще один шанс.

Факт 4. Управляющую компанию можно оштрафовать

Управляющие компании очень любят вести себя с собственниками жилья по-хозяйски: диктовать свои условия и выполнять обязательную работу под видом высочайшего одолжения. Но гражданам стоит иметь в виду: управдом – всего лишь наёмный работник, на которого, между прочим, распространяются требования закона «О защите прав потребителей». На деле это значит, что с коммунальщиков можно и нужно требовать денег: не только перерасчета за некачественно оказанные услуги, но и компенсации морального ущерба.

Причиненный вред обойдется УК в 50% от суммы, которую переплатил потребитель. К примеру, если в доме не было воды или отопления, а коммунальщики всё равно выставили счёт, они обязаны вернуть не только несправедливо полученные деньги, но и заплатить жильцу штраф в размере 50 % от этой суммы. Причем эти деньги жилконтора должна будет взять из собственных средств – по закону коммунальщики не вправе повышать квартплату после того, как были вынуждены заплатить штраф.

В подобных случаях официальные инстанции достаточно часто становятся на сторону потребителей, которые предоставляют доказательства нарушения своих прав. Судиться с УК имеет смысл, к примеру, из-за низкой температуры в квартире или вовремя не ликвидированной протечки кровли, из-за которой в квартире случился потоп. Потребитель может рассчитывать взыскать с коммунальщиков только сумму ущерба и штраф за моральный вред.

Факт 5. Вместо управляющей компании можно организовать ТСЖ

По мнению некоторых экспертов, введение лицензирования управляющих компаний может стимулировать развитие ТСЖ как более эффективной схемы заботы о многоквартирном доме. В отличие от УК, для товариществ собственников жилья никакой аттестации не предусмотрено – соседи смогут создавать такие некоммерческие структуры совершенно свободно и переходить к непосредственному управлению имуществом.

На первом этапе организовать ТСЖ сложнее, чем выбрать новую управляющую организацию, зато такая схема дает гораздо больше гарантий на будущее. На общем собрании все соседи принимают решение о создании товарищества и выбирают председателя из числа самых активных жильцов. Этот человек возьмет на себя все управленческие функции и ответственность, за что будет получать установленную зарплату.

Кроме председателя ТСЖ должно нанять грамотного бухгалтера, открыть банковский счёт и выбрать программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, перезаключить все соглашения с поставщиками ресурсов и подрядными организациями по вывозу мусора, уборке, техобслуживанию и благоустройству территории. «Богатое» ТСЖ, образованное жителями сотен квартир, может позволить себе содержать собственный штат водопроводчиков, уборщиков или садовников, а более мелким конторам выгоднее нанимать подрядчиков для этих услуг. Главное преимущество, которое получают все жители здания после организации ТСЖ, - оперативный контроль над расходами и качеством работ. Грамотный председатель, который живет в доме, лично заинтересован в том, чтобы вовремя чинить трубы, выбирать профессиональных и недорогих подрядчиков, контролировать незаконные перепланировки, озеленять газоны и вывозить отходы. А некомпетентного начальника ТСЖ легко сменить.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Когда и как можно поменять УК

Так или иначе, если вас что-то не устраивает в настоящей управляющей компании как собственник вы вправе сменить ее. Ранее для этого необходимо было доказать несоблюдение (или ненадлежащее исполнение) договора управляющей компанией. Однако немногие знают, что по новым законодательным нормам, выбрать новую управляющую организацию собственники могут по собственному желанию несмотря на отсутствие у нее серьезных нарушений, а просто потому, что им так хочется. Закон позволяет изменить УК или выбрать иной механизм управления в любое время согласно решению общего собрания или по обращению собственников жилья в городскую администрацию с просьбой о проведении открытого конкурса.

https://pronovostroy.ru/news/96873-upravliaiuschaia-kompaniia-chto-neobkhodimo-o-ney-znat/